Wahlthema: Mieten und Wohnungen

Deutschland befindet sich wieder im Wahlkampf. Die Parteien buhlen mit ihren Themen um die Gunst der Wähler. Ein großes Thema im Wahlkampf ist die soziale Gerechtigkeit, mit der vor allem SPD und Grüne werben. Ein wesentlicher Faktor dabei ist die aktuelle Wohnsituation in Deutschland: steigende Mieten und Schwierigkeiten günstige Wohnungen zu finden sind die Ursache dafür, dass keine Partei es sich nehmen ließ, über das Thema in ihrem Wahlprogramm zu schreiben.
Grund genug sich einmal die Konzepte der Parteien für dieses Problem anzusehen und genauer unter die Lupe zu nehmen.

(Wenn nicht anders angegeben, sind die Quellen die Wahlprogramme für die Bundestagswahl der jeweiligen Parteien. Die Links werden am Ende angegeben)

 

Was wollen die Parteien?

SPD und Grüne:

Beginnen wir unsere Analyse mit der Opposition. Da wir in Deutschland traditionell einen Lagerwahlkampf führen, d.h. Rot-Grün gegen Schwarz-Gelb, wollen wir die Forderungen von Rot und Grün gemeinsam betrachten und einer Prüfung unterziehen.

Die SPD, wie die auch die Grünen, fordern Preisbremen bei der Wiedervermietung. Beide Parteien sind für eine Deckelung bei maximal 10% (Grüne, S. 276; SPD, S. 87) Davon ausdrücklich ausgenommen sollen bestehende Mietverträge, auch wenn die SPD fordert auch die Steigerungen bei aktuellen Mietverträgen „stärker [zu] begrenzen.“ (ebd.) Die Grünen jedoch wollen den Kommunen die Macht gegen Mietobergrenzen festzulegen (S. 268) Generell wollen die Grünen den Anstieg der Mieten „begrenzen“. (S. 279)

Beim Thema Sanierung fordern die Sozialdemokraten, dass die Sanierungen von nicht von Mietern getragen werden sollen (S. 87) Die Grünen freilich wollen Mietsteigerungen, durch Sanierung und altersbedingten Umbau, auf 9% begrenzen (S. 279) und gleichzeitig einen Energiefond einrichten, der zur Finanzierung der Gebäudesanierung dient (S. 269) Auch sollen durch Zuschüsse zum Wohngeld die Sanierung gefördert werden (S. 279)

Rot-Grün fordert auch eine Verstärkung von Kfw-Programmen für Sanierung (SPD S. 40; Grüne, S. 269) Einigkeit herrscht auch bei der Frage der Maklergebühren, die die Auftraggeber tragen sollen (SPD, S. 88; Grüne, S. 268)

Als Problem machen die Grünen zudem „spekulative Mieten“ aus, die zur „Vertreibung vieler Haushalte“ aus ihren Wohnungen führen (S. 23) Schädlich für Mieter seien neben Immobilienspekulation auch Eigentumsumwandlungen, vor deren Nachteilen die Kommunen die Mieter mit „erweitert[m] Schutz“ (S. 268) bewahren sollen.

Zu den Rezepten von Rot-Grün gehört aber nicht nur die Preispolitik, sondern auch eine „Renaissance“ des sozialen Wohnungsbaus (Grüne, S. 268; SPD, S. 86) Neue Sozialwohnungen dürfen aber nicht zu „Ghettos“ (ebd.) führen, sondern müssten in „lebendige Stadtteile“ gebaut werden. Die SPD will hier auch stark auf Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen setzen, die für „Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Solidarität steh[en]“ (S. 87) Gleiches gilt für die Grünen, die auch den Vorschlag von Wohngenossenschaften der Bewohner machen (S. 269)

Was den Neubau betrifft, fordern die SPD, dass man bei der Vergabe von Grundstück mit „gutem Beispiel“ voran gehen solle und bei Versteigerungen nicht immer nur der Meistbietende (S. 88) den Zuschlag erhalten könne.

Darüber hinaus müssen wir die Interdependenz (wechselseitige Abhängigkeit) der verschiedenen politischen Forderungen betrachten. Man kann natürlich nicht nur bei den Teilen über die Wohnungspolitik stehen bleiben, sondern muss ebenso die anderen Forderungen im Licht dieses Themas beleuchten und so ein ganzes Bild erhalten.

Die Rede ist hier von der Rot-Grünen Steuerpolitik, die auch den Wohnungsmarkt mit einschließt. So wollen die Grünen, ebenso wie die Sozialdemokraten, eine sogenannte Bürgerversicherung, d.h. eine einheitliche staatliche Krankenversicherung, die alle Bürger und Einkommensarten gleicher Maßen miteinbezieht. Dadurch würden natürlich Einkommen von Vermietern miteinbezogen.

Darüber hinaus sind die vielen Steuern zu beachten, die den Wohnungsmarkt direkt treffen. Die Grünen sind hier besonders klar. Sie wollen nicht nur die Gewerbesteuer in eine kommunale Steuer umwandeln, die Freiberufler und Vermieter trifft (S. 80), sondern auch die Grundsteuer reformieren, indem nicht mehr der Einheitswert, sondern der Verkehrswert als Grundlage der Steuer dient (S. 276). Letzteres klingt auf den ersten Blick vielleicht etwas technisch, heißt aber nichts anderes als eine Erhöhung der Grundsteuer, die natürlich an die Mieter weitergegeben wird. Auch die Vermögenssteuer trifft letztlich die Vermieter, denn eine Privilegierung von Betriebsvermögen, die von SPD und Grünen gefordert ist, ist verfassungswidrig. Auch Miethäuser wären folglich davon betroffen. Unklar bleibt leider die Forderung der Grünen Investoren beim Handel mit Immobilien „steuerlich [zu] erreichen“ (S. 268). Konkret ist wiederum die Forderung die Kompetenz der Kommunen dahingehend auszuweiten, dass sie die Wohnqualität sichern und sich um „verwahrloste Immobilien“ (S. 268) kümmern.

CDU/ CSU und FDP:

Während das Bild bei Rot-Grün große Überschneidungen zeigt, ist das Bild bei den bürgerlichen Parteien weitaus differenzierter. Während CDU/ CSU weit aus freundlicher mit staatlichen Eingriffen hantiert, ist die FDP skeptisch. Sie lehnt eine Preisbremse für Mieten ab (S. 71) und trifft für „Subjektförderung“ statt Objektförderung ein (ebd.) Das Wohnungsproblem könne nur durch Neubau von Wohnungen gelöst werden. Hierfür müssen Abschreibung verbessert, Bürokratie abgebaut und Gesetze vereinfacht werden.

Die KfW-Programme zur Gebäudesanierung sollen für mindestens drei Jahre auf dem gleichen Niveau gehalten werden (S. 72), flankiert von einer verbesserten steuerlichen Förderung der Sanierung. Ebenso trifft die FDP für Vertragsfreiheit von Maklern ein (S. 72)

Den besten Schutz vor Mieterhöhungen sieht die FDP in persönlichen Wohneigentum, dass weiter gestärkt werden muss (S. 71)

Die Union dagegen fordern, dass Miterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15% beschränkt, für Wiedervermietung auf 10% (S. 9), bei einer Ausnahmeregelung für Neubauten (S. 91). Ebenso müsse das Wohngeld an die Mietpreise angepasst (S. 92) und der soziale Wohnungsbau, mit Preis- und Belegungsbindung, gefördert werden. Ausdrücklich zählt die Union die Förderung von studentischem Wohnraum in den Universitätsstädten in diese Forderung mit ein (S. 91) Dabei schlägt die Christdemokratie vor ungenutzte Räumlichkeiten diesem Zwecke zuzuführen (S. 92) Die Zuschüsse für den Sozialwohnungsbau der Länder soll zweckgebunden organisiert sein.

Generell sollen Einkommensschwache verstärkt ein Belegrecht bekommen (S. 92) Auch treten CDU/ CSU für die Förderung der selbstgenutzten Immobilie (S. 91) und eine steuerliche Förderung der Gebäudesanierung ein (S. 46f.) Für Makler fördert die Union bundeseinheitliche Regulierungen, will jedoch weiterhin, dass Vermieter und Mieter als Auftragsgeber auftreten können (S. 93)

Als Möglichkeit zur Förderung der Neubauten fordert die Union die verbilligte Vergabe von kommunalen Grundstücken an Bauunternehmen (S. 92), nebst der Nutzung von öffentlichem Grund, dass keine Verwendung findet (wie ehemalige Kasernen), für den Wohnbau. Ebenso soll der Erwerb von Bestandsimmobilien gegenüber dem Neubau „besser unterstützt“ (S. 93) werden. Zudem soll die Entwicklung altersgerechter Wohnungen unterstützt werden (S. 93)

 

Analyse:

Ursachen für die Mietpreise:

Nachdem wir nun Klarheit über die Forderung der politischen Parteien haben, können wir uns der Analyse ihrer Forderungen widmen. Dabei ist natürlich entscheidend, warum überhaupt die Mieten so stark gestiegen sind. Von der Antwort auf diese Frage hängt viel ab.

Ein wichtiger Grund ist die geringe Wohneigentumsquote, also der Anteil der Bewohner die auch Eigentümer ihres Hauses sind im Verhältnis zu allen Wohnungen. Ein Blick auf die Zahlen1 zeigt, dass Deutschland weit unten steht: während Länder wie Spanien (82%), Norwegen (77%) oder Vereinigte Königreich (69%) sehr hohe Quoten aufweisen, kommt Deutschland bei 46% zum Liegen. Läge die Quote höher, bestünde nicht nur eine geringe Knappheit, sondern auch wären die Menschen von Mietpreisen nicht mehr abhängig, da sie schließlich über ein Eigenheim verfügen.

Ein anderer Grund liegt in der Eurokrise, wie auch die Niedrigzinspolitik der EZB. Vorher wurde viel, auch von deutschen Unternehmen, in Südeuropa investiert. Seit der Krise haben die Investoren ihr Geld abgezogen, was zu viel Geld in Deutschland führte, was sich in sinken Zinsen äußerte. Um das Geld vor der Inflation zu schützen, geht man den Weg in den Wohnungsmarkt. Hier greifen die Gesetze von Angebot und Nachfrage. Ist das Angebot knapper, als die Nachfrage, steigen die Preise solange bis die Nachfrage aus dem gleichen Level ist. Oder das Angebot springt auf das Niveau der Nachfrage.

Wichtig ist aber auch hier wieder die Interdependenz der Ordnungen zu betrachten und sich genau zu fragen was genau gestiegen ist: die Kaltmiete oder die Warmmiete? Die Kaltmieten sind von 1995 bis 2012 um 25% gestiegen, das allgemeine Preisniveau dagegen um 30%, die Warmmieten jedoch um 40%. Die Preise für Heizöl, Gas und Strom stiegen freilich um 110%.2 Vor allem der Strompreis ist rasant gestiegen. Die Energiepolitik hat daran einen großen Anteil.

Ein weiterer bedeutender Grund ist auch die Zunahme der Wohnfläche pro Kopf. So teilte das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung mit, dass dieser Wert mit 45m² einen neuen Höchstwert erreicht hat, während er 1998 noch bei 39m² lag.3 Das Institut sieht u.a die verbesserte wirtschaftliche Lage von Volljährigen als Grund für diese Entwicklung an. Ebenso stellt der demographische Wandel auch hier ein wichtiges Phänomen da.

Rezepte der Parteien:

Was ist nun von den Rezepten der Parteien zu halten? Wie würden sich ihre Forderungen auswirken? Ein Analyse ist bereits gezogen worden, nämlich die Steuererhöhungen. Die erhöhten Substanzsteuern von Rot-Grün (Grundsteuer, Vermögenssteuer) werden zu einer Erhöhung der Mieten führen, ebenso die Erhöhung der Grunderwerbssteuer einiger rot-grüner Landesregierungen.

Besonders schädlich wäre jedoch die Mietpreisbremse. Es handelt sich hier um einen Preiseingriff, die die Soziale Marktwirtschaft strikt ablehnt, denn die Folgen einer solchen Maßnahme sind gerade kontraproduktiv. Geleitet von den guten Intentionen Mieten zu senken, wird man das Problem nicht lösen, denn dann wird der Neubau von Wohnungen unrentabel. Nur wenn die Preise so bleiben, wird es Anreize für den Markt geben, das Angebot auszuweiten. Werden aber die Preise künstlich gesenkt, wird der Markt gestört. Es besteht kein Anreiz mehr neue Wohnungen zu bauen. Aber auch die Regulierung von Wiedervermietungspreisen ist schädlich, wenn man sich die Langfristigkeit in diesem Gewerbe anschaut. Was wenn schon nach ein oder zwei Jahren eine Wiedervermietung stattfindet? Bis dahin hat sich die Investition noch nicht gelohnt.

Was tun?

Was muss man nun tun, um den Wohnungsmangel effektiv zu bekämpfen? Eigentlich sollte klar sein, dass der Weg nur über eine Vergrößerung des Angebots führt. Am besten wäre die Förderung privater Investitionen, d.h. steuerliche Abschreibung, Reduktion von Bürokratie und Vereinfachung der Bauordnungen. Besonders die steuerliche Abschreibung muss gefördert werden, denn der bisherige Satz reicht nicht aus „den jährlichen Wertverlust der Gebäude korrekt abzubilden“4 Dem Trend der vergangenen Jahre die Abschreibung für Immobilien zu verschlechtern, muss man hier deutlich entgegentreten.

Auch die Subvention von Mieten bzw. Mietern ist kein gutes Mittel, denn die Kosten die der Fiskus trägt fallen auf den Mieter zurück, denn Steuerzahler und Mieter sind zumeist identisch, „so daß er insoweit an Steuern zahlt, was er an Miete erspart.“5

Der Soziale Wohnungsbau sollte dagegen nicht die erste Wahl sein, da hier Verdrängungseffekte stattfinden. Zudem hat der historische Wohnbau seit 60 Jahren gezeigt, dass er zum einen nicht sozial treffsicher, zum anderen unwirtschaftlich war. Das war der Grund warum zb Wihlelm Röpke die Wohnbauprogramme scharf kritisierte.
Ein subventionierter Wohnungsmarkt ist weder hilfreich noch wünschenswert. Will man Einkommensschwache fördern, sollte man auf die sozialpolitischen Mittel zurückgreifen. Sollte man doch den sozialen Wohnbau unbedingt präferieren, muss man die Bundesmittel entweder, im Sinne des konsequenten Föderalismus, abschaffen und völlig den Ländern übertragen oder die Mittel Zweckbinden, denn das Geld fließt überall hin, außer in Wohnbau.

Generell aber sollte man, was die öffentlichen Wohnungen angeht, den Weg gehen, den Margaret Thatcher7 und Ludwig Erhard8 vorgeschlagen haben: Verkauf der Wohnungen an ihre Bewohner. Damit realisiert man nicht nur das Ideal der breiten Eigentumsstreuung, sondern schafft Wohneigentum, den besten Schutz vor hohen Mieten. Langfristig könnten auch Reformen bei der Erbschaftssteuer ähnliche Effekte haben.

Letztlich geht es darum die Marktwirtschaft auch im Wohnungsmarkt wirken zu lassen, wie es auch schon die Väter der Sozialen Marktwirtschaft in den 1950ern gefordert haben.

 

Parteiprogramme:
http://www.cdu.de/sites/default/files/media/dokumente/cdu_regierungsprogramm_2013-2017.pdf Gemeinsam für Deutschland: Regierungsprogramm 2013 – 2017
http://www.fdp.de/files/408/B_rgerprogramm_A5_Online_2013-07-23.pdf Bürgerprogramm 2013: Damit Deutschland stark bleibt
http://www.gruene.de/fileadmin/user_upload/Dokumente/Gruenes-Bundestagswahlprogramm-2013.pdf Zeit für den Grünen Wandel: Teilhaben, Mitmischen, Zukunft schaffen
http://www.spd.de/linkableblob/96686/data/ Das Wir entscheidet: Das Regierungsprogramm 2013 – 2017


5 Wilhelm Röpke – Jenseits von Angebot und Nachfrage, S. 220
7 Margaret Thatcher – Speech to Conservative Party Conference, 10 Oktober 1986
8 Regierungserklärung vom 18. Oktober 1963 (in: Ludwig Erhard – Wohlstand für alle, S. 407)
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4 Antworten zu Wahlthema: Mieten und Wohnungen

  1. alphachamber schreibt:

    Zunächst müsste erkennen, wie unsinnig (und ohne philosophische Bedeutung) Begriffe wie „soziale Gerechtigkeit“ überhaupt sind.
    Die „soziale Marktwirtschaft“ ist ein Phantom – es gab sie nie und es KANN sie nie geben.
    Wir haben eine Mischwirtschaft, welche im Überschuss irrationale soziale Programme erlaubt, um die Macht der Regierung zu stärken. Heute wird ein scheinbarer Überschuss von den Notenbanken gedruckt. Das ist der einzige Unterschied zu den Zeiten des Wirtschaftswunders. Der Staat funktioniert nur noch durch eine endlose Bescherung. Es gibt nicht mal langzeit-Konzepte. Es kann sie nicht geben, weil der Altruismus nicht funktioniert.
    Grüße

  2. Thomasleser schreibt:

    Hallo, bin gerade auf diese Seite geraten und habe mich einigermassen festgelesen. Danke für vieles, was hier steht!

  3. Thomasleser schreibt:

    Hallo,
    Bin gerade erstmals auf dieser Seite gelandet und möchte mich für manche Anregung hier bedanken.
    Sollte ich den Kommentar versehentlich zweimal gesendet haben, bitte löschen.

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